Die ersten Schritte beim der Planung des Bauvorhabens

Einige Fragen stellen sich am Anfang jeder Planung des Bauvorhabens. Hier mal die Punkte die uns am Anfang beschäftigt haben.

Was ist eigentlich finanziell möglich?

Bevor die Planung los geht, sollte das Abstecken der finanziellen Möglichkeiten stehen. Man braucht sich nicht auf die Suche nach einem Grundstück oder einem Bauträger machen, wenn man keine grobe Vorstellung davon hat, mit was man sich am Ende wirklich belasten kann.

Wir haben uns daher einen Haushaltskostenplan in Excel gebastelt,  der unsere aktuellen monatlichen Ausgaben wie Miete, Nebenkosten, Versicherungen, GEZ, Kabelanschluß, usw. auflistet. Eine Position für Sparen oder Urlaub sollte auch auf jeden Fall dabei sein. Sofern man nicht bereits in einer 150 m² Wohnung wohnt ist es sionnvoll die Nebenkosten entsprechend anzuheben, da ein Haus in jedem Fall mehr Belastungen haben wird wie eine Wohnung (hier werden die Nebenkosten ja teilweise auf alle Mieter verteilt).

Wer das Ganze nicht selbst machen möchte, kann auch einen Online-Budget Rechner nutzen, welchen einige Banken (z.B. die Commerzbank) auf ihrer Webseite anbieten.

Hat man seinen finanziellen Rahmen kann man sich nun weitere Gedanken machen.

Haus oder Grundstück? Wo fange ich an?

Plane ich erst ein Haus und suche dann das passende Grundstück, oder suche ich ein Grundstück und stelle mir dann das passende Haus drauf. Wir waren uns völlig unsicher, haben uns aber dann entschieden erst einmal das Haus in Angriff zu nehmen. Wir machten uns also grundlegende Gedanken über das was wir wollten. Also Größe, Keller, Zimmer, Schnitt usw.

Mitunter entscheiden diese Überlegungen bereits darüber, wie viel Grundstück man sich zum Haus leisten kann. Wer ein extravagantes Haus haben möchte aber nur ein begrenztes Budget hat, sollte sich von dem Gedanken an ein 1000 m² Grundstück in Feldrandlage schnell verabschieden.

Ein Tag in einer Musterhausaustellung wie z.B. in Bad Vilbel ist also empfehlenswert. Hier gibt es rund 40 Austeller in verschiedenen Bauweisen und Preisklassen. Viele Berater geben einem in einem unverbindlichen Gespräch bereits eine grobe Hausnummer dafür, was beim gewünschten Haus zu kalkulieren ist. Eine Grundsatzentscheidung ob Massiv- oder Fertighaus ist eine persönliche Entscheidung. Wir haben uns am Ende für ein Fertighaus (Holzständerbauweise) entschieden. Dabei spielten bei uns die Themen Doppelbelastung und Bauzeit eine wichtige Rolle.

Die Wahl des Bauträgers

Ein wichtiger und schwieriger Punkt. Genau hier fängt wohl schon bei vielen unglücklichen Bauherren das Drama an. Wie in jeder Branche gibt es bessere und schlechtere Dienstleister. Sympathisch sind die Verkaufsberater der Hersteller fast alle. Das ist ihr Job. Trotzdem sollte man neben Symphatie auf ein paar Dinge achten:

Ein seriöser Berater drängt einen niemals beim ersten Gespräch zu einer Unterschrift. Auch wenn das Angebot „angeblich“ nur noch heute gültig ist (sowas gibst nicht)… niemals irgendwas unterschreiben. Weiterhin sollte ein guter Berater auch ehrlich zugeben was nicht möglich ist. Wir haben teilweise erlebt, dass uns Häuser sagen wir mal „schön gerechnet“ wurden. Obwohl ein Keller mit Sicherheit nicht in unserem Budget lag, war es bei einigen Beratern „kein Problem“. Ein guter Berater sollte konservativ rechnen. Auch was die Baunebenkosten angeht. Generell sei gesagt, ein Haus wird immer teuer als geplant. Ist man bei Geschichten wie Erdarbeiten, Baunebenkosten usw. zu knapp kann das am Ende eine böse Überraschung geben.

Hausvertrag unterschreiben

Vor der Unterschrift eines Hausvertrages/Werksvertrages sollte man sich 100% darüber sicher sein, dass man mit dem Bauträger bauen möchte. Was in der heutigen Zeit anscheinend gerne „blendet“ ist das Fernabsatzgetzt. Oft habe ich schon gemerkt, dass Leute dies im Kopf auf Verträge in allen Bereichen anwenden, weil sie ja gewohnt sind Dinge die ihnen nicht gefallen wie bei Amazon zurückgeben zu können. Ein Vertrag ist ein Vertrag. Nach einer Woche zurücktreten, weil man es sich anders überlegt hat geht in den seltensten Fällen. Wer wichtige Dinge wie die Finanzierung noch nicht gesichert hat, sollte auf jeden Fall einen Hausvertrag nur mit Vorbehalt unterschreiben. Dann ist ein Rücktritt ohne Konsequenzen problemlos möglich, sollte die Finanzierung scheitern.

Zu oft habe ich schon gelesen, dass Bauherren Verträge unterschrieben haben, aus denen Sie zurücktreten wollten (oder mussten) und plötzlich Schadensersatzforderungen nach § 649 BGB gegenüberstanden. Sowas muss nicht sein.

Die Grundstückssuche

Auch hier muss man Kompromisse eingehen. Es nutzt wenig ein günstiges Grundstück zu haben, wenn man dafür im Gegenzug täglich eine Stunde zur Arbeit fahren muss, während es bisher 30 Minuten waren. Auch Infrastruktur spielt eine Rolle. Die grüne Wiese mag idyllisch sein, aber wenn weder ein Supermarkt noch Bushaltestelle, Bahnhof, Schule oder ähnliches weit und breit ist, hat man nichts gewonnen.

Wir wollten im Osten von Frankfurt bleiben, also haben wir uns eine Liste mit möglichen Orten gemacht. Bad Vilbel war aufgrund der Verkehrsanbindung zu den Arbeitsstätten meiner Frau und mir unser Favorit. Ernüchterung kam mit den Grundstückspreisen. Also mussten wir unseren Radius erweitern.

Welche Möglichkeiten hat man jetzt ein passendes Grundstück zu finden?

  • Internet Portal (z.B. Immobilienscout24.de)
  • Makler
  • Bewerbung in Neubaugebieten
  • Grundstückservice von Bauträgern

Diverse Möglichkeiten bieten sich bei der Grundstückssuche. Prinzipiell bin ich von Internet-Portalen wenig begeistert. Hier fallen oft horrende Provisionen für Makler an. Selbes gilt für einen beauftragten Makler. Einige Städte und Gemeinden „vermarkten“ ihre Neubaugebiete und Grundstücke selber. Hier finden sich in der Regel Informationen auf den Webseiten der Rathäuser. Natürlich kommt es oft vor, dass Grundstücke direkt an Bauträger verkauft werden, aber die Möglichkeit einer Bewerbung zur „Zuteilung von Baugrund“ gibt es fast immer. Nur hat man hier das Problem, dass es natürlich nicht immer Neubaugebiete oder freie Grundstücke der Gemeinde/Stadt gibt. Für eine kurzfristige Planung also keine Option. Auch Bauträger bieten teilweise Grundstücksservices an. Hierzu habe ich aber keine Erfahrung.

Wir hatten Glück, denn der Verkaufsberater des Bauträgers mit welchem wir unser Haus bauen wohnt nicht nur in der „Gegend“, sondern wusste auch genau in welchen Neubaugebieten möglicherweise noch Grundstücke verfügbar sind. Er gab uns also den Tipp einmal bei der Stadt Erlensee nachzufragen. Hier fanden wir ein schönes Grundstück in einem Neubaugebiet zu wirklich sozialen Preisen (in Hanau lag der Preis pro m² rund 120€ hörer. Wir reden von sage und schreibe 5 km Luftlinie). Sogar eine notarielle Beurkundung innerhalb einer Woche am 31.07.14 (1 Tag vor Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Hessen) wurde noch organisiert. Vielen Dank an dieser Stelle an die Abteilung für Bauwesen der Stadt Erlensee.

Die Baukostenaufstellung

Hat man einen Bauträger und ein Grundstück gefunden, sollte man sich von seinem Verkaufsberater eine komplette Baukostenaufstellung anfertigen lassen. Aber bedenken: Ein Haus wird immer teurer als geplant. Also in der Baukostenauftsellung auf jeden Fall noch einmal einen Puffer in Form von unvorhergesehenen Kosten einkalkulieren!

Die Finanzierung

Mit der Baukostenaufstellugn geht es dann zur Finanzierungsanfrage. Da es auch bei diesme Thema um viel Geld geht sollte man auch hier nichts überstürzen. Mehrere Angebote einholen! Wir haben unsere offen und bietet daher ein guter Vergleichswert zur Hausbank oder anderen Instituten. Trotzdem kann man sich drauf einstellen vor der Bank die Hosen runter lassen zu müssen. Bei der Selbstauskunft lassen sich viele Banken das Leben bis hin zum Arbeitsvertrag offenlegen. Soviel sei gesagt, je mehr Eigenkapital vorhanden ist umso besser. Weniger Risiko für die Bank bedeutet in der Regel einen niedrigeren Zinssatz.

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